Diritto Immobiliare

“Gran parte del carattere di ogni uomo può essere letto nella sua casa.”

 John Ruskin

L’acquisto di un immobile per farne la propria abitazione o la sede della propria attività è certamente un momento molto importante nella vita di una persona, sia per l’entità dell’investimento, sia per la sensazione di definitività ed irreversibilità che solitamente esso porta con sé.

Il percorso che conduce alla compravendita di un immobile non è sempre lineare, anzi, a dire il vero, è spesso tortuoso e ricco di insidie ed è per questo che solitamente il futuro venditore ed il potenziale acquirente scelgono di affidarsi a figure professionali esperte, in grado di supportarli e guidarli nelle decisioni importanti.

Appare evidente come certamente uno dei ruoli più importanti sia ricoperto dal Notaio: il contratto di compravendita, infatti, anche affinché esso possa essere regolarmente trascritto presso i registri immobiliari, deve rivestire la forma dell’atto pubblico, oppure della scrittura privata autenticata (il primo interamente redatto dal Notaio, il secondo da quest’ultimo solo autenticato nelle firme).

Tuttavia il rogito notarile non è che la conclusione di un complesso iter che solitamente parte con l’incontro tra i due potenziali contraenti, frequentemente generato grazie all’attività di mediazione svolta da un agente immobiliare, e passa attraverso la redazione e l’accettazione di una proposta e di un contratto preliminare (il c.d. compromesso).

Durante questo percorso è possibile che si presentino degli ostacoli (come nel caso in cui, ad esempio, venga riscontrata la presenza di vizi o di irregolarità urbanistico-catastali) o sorgano dei contrasti tra i vari soggetti coinvolti nella compravendita (agente immobiliare, parti, creditori di questi ultimi, banche). A volte è altresì possibile che fastidiose problematiche (inadempimenti sopravvenuti, vizi, ecc.) si manifestino anche dopo l’agognata sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita.

Diverse sono dunque le criticità che potrebbero sorgere durante l’iter di vendita/acquisto di un immobile:

• esistenza di abusi edilizi non sanabili che pregiudicano la commerciabilità dell’immobile;
• difformità catastale con conseguente necessità di regolarizzazione;
• provenienza dell’immobile da una successione o da una donazione, ovvero presenza di un atto di donazione nell’ultimo ventennio;
• esistenza di condoni o domande di condono;
• presenza di ipoteche e/o pignoramenti per crediti non ancora onorati;
• debiti nei confronti del Condominio;
• delibere condominiali o convocazione assemblea per delibera di lavori straordinari;
• apposizione di condizioni alla proposta di acquisto (es. ottenimento mutuo, regolarizzazione catastale, cancellazione ipoteche e/o pignoramenti, ecc);
• previsione di una caparra confirmatoria;
• attività del mediatore immobiliare e momento in cui sorge il suo diritto alla provvigione;
• trascrizione del contratto preliminare;
• inadempimento agli obblighi contrattuali;
• recesso per giusta causa o risoluzione per inadempimento del contratto preliminare;

È altresì possibile che alcuni contrasti tra le parti coinvolte sorgano dopo il rogito notarile (es. mancato pagamento del saldo prezzo, mancata liberazione dell’immobile, mancato pagamento della provvigione spettante all’agente immobiliare) o che, una volta regolarmente acquisita la proprietà di un immobile, questa venga minacciata da pretese di terzi (es. servitù, usucapione, rivendiche, azioni possessorie, ecc.).

Data la complessità dell’iter e dell’intreccio di rapporti che esso genera, è opportuno che, in tutte le fasi della compravendita (e quindi sin dal momento della manifestazione di interesse verso l’immobile), le parti siano affiancate da professionisti esperti del settore che analizzino la situazione di fatto e di diritto dell’immobile al fine di evidenziare il prima possibile eventuali criticità e predisporre in tempi rapidi una strategia di risoluzione delle problematiche rilevate.