Diritto delle locazioni
“Conosci la storia del sognatore, del pazzo, e dello psichiatra? Il sognatore costruisce castelli in aria, il pazzo ci abita e lo psichiatra riscuote l’affitto”
Giorgio Faletti
Il contratto di locazione è certamente una delle tipologie contrattuali più diffuse e comunemente utilizzate, in quanto permette di soddisfare alcune delle esigenze primarie dell’individuo: quella abitativa o quella di fissare la sede della propria attività lavorativa.
Ed infatti, nell’ambito della categoria in questione si distinguono le locazioni “ad uso abitativo” e quelle “ad uso diverso o commerciale”: come è facilmente deducibile, le prime hanno ad oggetto immobili da destinare ad abitazione, le seconde, invece, locali da utilizzare per l’esercizio di un’attività commerciale o professionale.
Sul piano normativo, le discipline delle due appena citate tipologie sono distinte e si ritrovano entrambe in due testi legislativi di natura speciale: la Legge n. 431/1998 (per le locazioni ed il rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo) e la Legge n. 392/1978 (per le locazioni degli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione).
Nell’ambito della categoria delle locazioni ad uso abitativo si possono distinguere diverse tipologie contrattuali (contratti a canone libero ed a canone concordato; contratti transitori, di locazione turistica, ecc.), che differiscono per presupposti, durata, modalità di rinnovo, canone applicabile e regime fiscale. Le singole tipologie possono essere scelte al ricorrere di determinate condizioni e diverse possono essere le questioni da affrontare a seconda del tipo di contratto stipulato.
Le principali problematiche connesse ad un rapporto locativo sono:
- l’esistenza di un’esigenza temporanea (del locatore o del conduttore) tale da giustificare il ricorso al contratto transitorio (es. esigenze abitative di uno studente fuori sede o di un lavoratore temporaneamente assegnato ad altra sede);
- la durata del contratto ed il suo rinnovo automatico;
- il diritto di recesso del conduttore;
- la disdetta del contratto;
- il diniego di rinnovo del locatore alla prima scadenza;
- l’indennità di avviamento spettante al conduttore nei contratti ad uso commerciale;
- il diritto di prelazione del conduttore;
- la suddivisione delle spese tra locatore e conduttore;
- la disciplina delle migliorie e delle addizioni.
Nel caso in cui sorgano dei contrasti tra le parti per il mancato adempimento agli obblighi contrattuali, l’ordinamento mette a disposizione della parte non inadempiente delle azioni a propria tutela per ottenere in tempi rapidi la risoluzione del contratto o l’esatto adempimento.
È possibile, ad esempio, che il conduttore si renda moroso o non riconsegni l’immobile alla scadenza contrattuale o abbia arrecato allo stesso dei danni (che non consistano nella mera usura) o, in violazione dell’accordo, lo abbia sublocato o ne abbia modificato la destinazione d’uso.
A volte anche il locatore può rendersi inadempiente ad alcune delle obbligazioni assunte con il contratto, come quando l’immobile diventi parzialmente o totalmente inutilizzabile o presenti dei vizi occulti o il locatore non provveda in tempi rapidi all’esecuzione di necessari lavori di manutenzione straordinaria o trattenga ingiustamente il deposito cauzionale, ecc.
Grazie all’importante esperienza maturata dai propri professionisti, lo Studio PH Legal Affairs è in grado di offrire ai propri Clienti una competente assistenza sia nella fase fisiolgica del rapporto, sia nel caso in cui lo stesso entri in crisi e sorgano dei contrasti tra locatore e conduttore.
In particolare lo Studio si occupa di:
- individuare la tipologia contrattuale che maggiormente possa tutelare gli interessi del Cliente;
- predisporre il contratto e procedere alla sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate;
- fornire consulenza fiscale;
- redigere diffide, solleciti di pagamento o comunicazioni di recesso e/o disdetta nei termini previsti dal contratto e dalla legge;
- rappresentare le parti nei procedimenti di licenza per finita locazione, sfratto per morosità o finita locazione;
- recuperare la morosità maturata dal conduttore attraverso la richiesta di un decreto ingiuntivo e la gestione della successiva procedura esecutiva;
- redigere verbali di riconsegna laddove ciò avvenga spontaneamente o gestire la procedura forzosa di rilascio in caso contrario, anche presenziando ai singoli accessi effettuati dall’Ufficiale Giudiziario;
- predisporre contratti di comodato d’uso e gestire l’eventuale contenzioso nel caso in cui sorgano contrasti tra comodante e comodatario;
- gestire il contenzioso avente ad oggetto occupazioni senza titolo.
La costante partecipazione personale dei professionisti dello Studio agli accessi effettuati dagli Ufficiali Giudiziari nel corso della procedura esecutiva di rilascio permette al cliente di monitorarne accuratamente ogni singola fase sì da ridurre sensibilmente le tempistiche e o costi della riconsegna forzosa.