Comunione e Condominio
“Perché ci sia pace nel mondo, è necessario che le nazioni vivano in pace.
Perché ci sia pace fra le nazioni, le città non devono battersi le une con le altre.
Perché ci sia pace fra le città, i vicini devono andare d’accordo”
Lao Tze
L’acquisto di un appartamento che è parte di un condominio o di una quota di un immobile in comunione con altre persone crea da subito il problema della gestione della “cosa comune” o delle “parti comuni”.
Ed infatti è praticamente impossibile utilizzare solo una parte di un immobile senza usufruire contemporaneamente del tutto, ovvero godere del proprio appartamento senza avvalersi anche di spazi o servizi comuni (es. androne, scale, ascensore, ecc).
La compartecipazione nella gestione delle cose comuni comporta la necessità che vengano rispettate alcune regole di civile convivenza dalle quali scaturiscono non solo obblighi, doveri e limiti, ma anche diritti e tutele. Queste regole sono quelle dettate dal Codice Civile in materia di Comunione e Condominio.
Una comunione si ha quando la proprietà (o altro diritto reale) di un bene (solitamente immobile) fa capo a più persone contemporaneamente. Ciò può accadere a seguito di un acquisto congiunto (es contratto di compravendita di un appartamento acquistato da più persone – comunione ordinaria), o tra moglie e marito in comunione dei beni quando anche uno solo dei due acquisti un bene (comunione legale tra i coniugi), ovvero per successione (un bene cade in successione e gli eredi sono più di uno – comunione ereditaria).
In questo caso tante sono le questioni che potrebbero sorgere con riferimento alla gestione del bene in comunione:
- Come si dividono le spese?
- Chi decide come amministrare il bene (es. se darlo in locazione, se venderlo)? E cosa succede in caso di disaccordo?
- Può uno dei comproprietari utilizzare il bene in via esclusiva? In questo caso cosa può pretendere l’altro comproprietario?
- È possibile per il singolo comproprietario vendere esclusivamente la propria quota?
- Se il bene deve essere manutenuto con urgenza, ma uno dei comproprietari rimane inerte, cosa si può fare?
- È possibile che l’intero bene venga ipotecato o pignorato per debiti contratti da uno solo dei comproprietari?
La risposta ad alcune delle domande appena elencate cambia a seconda della natura della comunione (ordinaria, legale o ereditaria), mentre in altri casi tali risposte si rivelano meno scontate di quanto si possa immaginare.
Ad esempio, è perfettamente valido ed efficace il contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari, non essendo richiesta la firma congiunta di tutti.
Ecco perché è fondamentale conoscere perfettamente cosa si ha il potere di fare o di evitare quando si è titolari di una quota di un bene.
Una delle forme di comunione più note e diffuse è sicuramente il Condominio. La peculiarità rispetto alla più generale disciplina della comunione va rintracciata nel fatto che nel condominio coesistono parti di proprietà esclusiva accanto a parti di proprietà forzatamente comune.
La gestione e l’amministrazione di queste parti comuni sono disciplinate, oltre che dalla legge, anche dal Regolamento di Condominio ed affidate agli organi rappresentativi dello stesso, che sono l’Assemblea di tutti i condomini e l’Amministratore.
La Legge ed il Regolamento prevedono, tra l’altro, una serie di obblighi e diritti in capo ai singoli condomini, nonché le modalità di funzionamento degli organi rappresentativi ed i criteri di ripartizione delle spese relative alla manutenzione delle cose comuni, questione, quest’ultima, che maggiormente “riscalda gli animi” dei condomini.
Anche in questo caso, tante sono le domande che potrebbero riguardare il funzionamento del Condominio:
- In che misura ciascun condomino deve partecipare alle spese comuni? E se si tratta di spese riguardanti beni comuni destinati a servire i singoli condomini in misura diversa (es. ascensore)?
- Come vengono ripartite le spese di manutenzione dei soffitti, dei solai e delle volte? E quelle dei lastrici solari di proprietà esclusiva?
- Il proprietario dell’ultimo piano può sopraelevare? Agli altri condomini spetta per questo un’indennità?
- L’Amministratore che non adempie ai propri obblighi può essere revocato?
- Cosa accade alla delibera assunta in occasione di un’Assemblea non convocata regolarmente?
- Le delibere assembleari si possono impugnare?
Le decisioni assunte dagli organi rappresentativi del Condominio sono vincolanti per tutti i condomini e idonee – a determinate condizioni – ad incidere sui diritti dei singoli. Non solo. I “vicini” sono i primi “estranei” con i quali ci troviamo a contatto ed è spesso proprio dal mancato rispetto delle ordinarie regole di civile convivenza che nascono più frequentemente fastidiosi dissidi e querelle.
In alcuni casi, inoltre, la comunicazione con l’Amministratore non è semplice ed immediata e questo rischia di incrinare i rapporti o rallentare fino allo sfinimento i processi decisionali.
È per questa ragione che è estremamente importante richiedere l’assistenza di un professionista esperto che possa intervenire per tempo al fine di evitare il consolidarsi di situazioni o prassi pericolose o lesive dei diritti del singolo comproprietario e condomino, consigliarlo sulle decisioni da assumere per la gestione dei beni comuni, sostituirsi allo stesso nella gestione dei “rapporti condominiali” o valutare eventuali azioni.
Lo Studio PH Legal Affairs mette a disposizione dei propri Clienti tutta la professionalità e la competenza del proprio team, acquisita dai singoli professionisti grazie alla loro decennale esperienza nel campo, offrendo assistenza sia agli Amministratori di Condominio, sia ai singoli condomini nella gestione delle loro rispettive posizioni.
In particolare lo Studio si occupa di:
- Redazione di pareri;
- Assistenza e/o sostituzione in occasione delle Assemblee;
- Verifica validità e impugnazione delle delibere assembleari;
- Redazione lettere di diffida per condotte moleste o violazioni delle norme regolamentari;
- Recupero dei crediti condominiali nei confronti dei singoli condomini;
- Azioni di responsabilità in danno di Amministratori;
- Assistenza agli Amministratori nei rapporti con soggetti terzi (es. ditte di ristrutturazione, di pulizia, portiere, ecc.);
- Azioni tra condomini e tra condomini e Condominio (es. risarcimento danni, servitù, usucapione, ecc);
- Azioni tra comproprietari;
Lo Studio, inoltre, offre al Cliente una competente assistenza nelle controversie per la divisione della comunione, sia nella fase stragiudiziale (dalle trattative alla sottoscrizione del contratto di divisione), sia nell’eventuale fase giudiziale.
Nella gestione di queste controversie, lo Studio PH Legal Affairs si avvale della costante collaborazione di esperti professionisti esterni (periti, Notai, Commercialisti, ecc.), mettendo così a disposizione del Cliente una consulenza a “tutto tondo” su tutti i vari aspetti critici della vicenda (valutazione immobiliare, redazione piano di divisione, tassazione dell’accordo, registrazione e trascrizione del contratto nei pubblici registri, volture catastali, ecc.)